Copropriétés et rénovation thermique
1- Pour la CLCV, la rénovation doit être globale, car la meilleure énergie est celle que l’on ne consomme pas ! Or en 2021, la rénovation globale représente seulement 0,1 % des travaux engagés pour 660 000 dossiers MaPrimRénov’.
Le bouclier prioritaire pour faire face à la crise énergétique et au dérèglement climatique, c’est la rénovation globale. Or aujourd’hui, plus de 65 % des aides publiques financent le mode de chauffage et non pas la rénovation globale du logement. Depuis 2009, on a rénové seulement 300 000 logements au niveau BBC, soit entre 15 000 et 30 000 logements par an alors que pour tenir les engagements de la SNBC, il aurait fallu rénover 500 000 logements par an et 700 000 à partir de 2035 ! Le saupoudrage des aides publiques sur le chauffage (plus de 65 % des dossiers déposés ne concernent que le chauffage), la toiture, les fenêtres...) ralentit de fait la transition énergétique.
Il est nécessaire et urgent que les pouvoirs publics flèchent en priorité la rénovation globale, comme le demande un récent rapport de l’ADEME.
2- Cette rénovation peut être précédée d’un projet de plan pluriannuel de travaux imposé par la loi Climat et résilience (PPT) pour tous les immeubles de plus de 15 ans. Certes, les copropriétaires ne sont pas tenus d’entériner les conclusions du PPT et de réaliser les travaux préconisés. Mais ce PPT peut contribuer à dépasser la vision assez individualiste / court-termiste de nombreux copropriétaires.
3- Un accompagnement administratif et technique est nécessaire. En effet, le système des aides publiques est complexe et en général, les copropriétaires méconnaissent les modalités de financement. Cet accompagnement doit permettre de mobiliser toutes les aides financières publiques d’État, des collectivités locales (MaPrimRénov‘, et pour Brest, Tiénergie copropriété) et privées (les CEE).
4- Le reste à charge pour le propriétaire doit être le plus faible possible. Or il s’élève en moyenne en France à 40 %. Les travaux sont souvent chers pour les propriétaires vieillissants. On leur dit qu’ils rentabiliseront leur bien sur la durée, mais il ne leur semble pas intéressant de faire ces investissements. Si l’on veut que tous les logements classés en G, F et E soient rénovés, il faut prendre en charge au moins
80 % de la dépense pour les ménages les plus modestes et pour cela, la rénovation globale aujourd’hui largement sous-financée doit être doublée comme le demande la mission Sichel (11 milliards €).
Ensuite, il convient de bien distinguer les travaux strictement nécessaires (rénovation globale, amiante...) des travaux optionnels qui peuvent être réalisés par la suite (exemple : salle de bain) afin de ne pas alourdir le reste à charge.
Enfin, il est souhaitable que le fonds travaux loi ALUR de 2014 soit supérieur à 5 % du budget. Le plafonnement du fonds travaux des copropriétés à 5 % du budget prévisionnel de l’année est un sérieux frein à la mise en œuvre de travaux dans les copropriétés. De nombreux copropriétaires refusent d’ailleurs d’aller au-delà de ces 5 %.
Les copropriétaires disposent du prêt avance rénovation désormais disponible dans certaines banques. Ils peuvent aussi mettre en place un prêt par lot transmissible au départ du copropriétaire qui peut être contracté par la copropriété. Ainsi, les travaux peuvent être payés partiellement par les futurs acquéreurs. Et désormais, un éco-prêt à taux zéro d’un montant maximum de 30 000 € est cumulable avec MaPrimeRénov’.
5- Pour programmer des travaux, il est souhaitable qu’il y ait une majorité de copropriétaires occupants, un conseil syndical, un syndic réactif et compétent, et bien sûr des copropriétaires formés ou sensibilisés par la CLCV à la gestion des copropriétés (la CLCV tient des permanences copropriété chaque semaine et organise une formation chaque année), car on constate un désinvestissement / désintéressement des copropriétaires pour leur bien et une très faible participation aux AG. A contrario, quand vient le moment de régler les travaux, de nombreux copropriétaires rechignent ou contestent.
En conclusion, on peut dire que le projet de rénovation globale peut, pour les copropriétaires, s’appuyer sur au moins quatre leviers :
1- La crise énergétique et le réchauffement climatique doivent accélérer la prise de conscience de la nécessité des travaux. Sans travaux de rénovation globale, la dépense d’électricité et / ou de gaz s’envolera et entraînera nombre d’impayés.
2- Les retours que l’on a sur la consommation d’énergie après rénovation globale sont plus que positifs. Par exemple, sur deux copropriétés de la rive droite à Brest :
- Immeuble R+3 de 1950 : DPE E sans isolation sous la toiture. Coût total de la rénovation globale :
500 000 €. Reste à charge : 17 500 € par logement. DPE B après travaux et gain de 53 % !
- Immeuble R+4 DPE E. Coût : 513 000 €. Reste à charge : 12 000 €. DPE E après travaux et gain attendu : 70 %.
3- Il faut prendre en compte qu’avec la loi Climat et résilience, les logements classés en G, F et E seront considérés comme indécents respectivement après 2025, 2028 et 2034. La location pourra dès lors être contestée par les locataires.
4- Après travaux, la valeur des logements ne peut qu’augmenter.
