La loi ALUR et les locations nues (loi 2014-366 du 24 mars 2014)
Rédaction et conclusion du bail
En location nue, le contrat doit indiquer la surface habitable du logement ainsi que le loyer du précédent locataire. En cas d’erreur sur la surface de plus de 5 %, le locataire peut obtenir une réduction proportionnelle de son loyer. L’état des lieux d’entrée peut être complété à l’initiative du locataire dans les 10 jours suivant sa réalisation.
Assurance
Si le locataire ne souscrit pas d’assurance multirisque habitation, le propriétaire peut se substituer à lui en souscrivant une assurance pour le compte de son locataire et en récupérer le coût auprès du locataire. Dans ce cas, il ne peut plus résilier le bail pour défaut d’assurance. Ceci ne concerne toutefois que les risques locatifs (dégât des eaux, incendie et explosion).
Définition de la résidence principale
La résidence principale a désormais une définition légale : elle doit s’entendre comme étant le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge.
Dépôt de garantie
En location meublée, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges (toujours 1 mois en location nue). En location nue comme en meublée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’1 mois si le logement est rendu en bon état, et de 2 mois s’il y a des dégradations constatées dans l’état des lieux. Des sanctions sont prévues en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie (ou de son solde).
Détecteur de fumée
Depuis le 8 mars 2015, le logement doit être équipé d’un détecteur avertisseur autonome de fumée. La loi ALUR a modifié la loi du 9 mars 2010 en précisant que l’installation du détecteur incombe au bailleur et non plus au locataire. Le bailleur doit s’assurer du bon état du détecteur lors de l’état des lieux d’entrée. En revanche, il appartient toujours au locataire de veiller à l’entretien de cet équipement, de le réparer si nécessaire en cours de bail ou de le renouveler le cas échéant.
Congé du propriétaire
Le congé pour reprise est plus encadré : le propriétaire doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire, préciser son lien de parenté et désormais justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
La protection du locataire âgé est renforcée : ne peut recevoir congé sans offre de relogement le locataire âgé de 65 ans ou plus, dont les ressources représentent moins de 1,5 fois le SMIC (contre 70 ans auparavant).
Congé du locataire
Le congé du locataire est assoupli en cas de location nue.
Dans les zones tendues (qui seront définies pas décret) le préavis est réduit à 1 mois. Dans les zones non tendues, le congé du locataire est maintenu à
3 mois. Mais la liste des motifs de préavis réduit à 1 mois est élargie aux locataires bénéficiaires d’une allocation adulte handicapé ou qui obtiennent un logement social ou dont l’état de santé (quel que soit leur âge) justifie un changement de domicile.
Le congé peut être remis en main propre contre récépissé ou émargement (et non plus seulement par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception).
Copropriété
Les copropriétaires occupants ou non et les syndicats de copropriétaires doivent désormais souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre. (en leur qualité de copropriétaires occupants, de copropriétaires non occupants ou de syndicats).
Prescription et indexation
La prescription en matière de loyer et de charges impayées est réduite de 5 à 3 ans. En outre, l’action en révision des loyers (indexation des loyers sur l’IRL) doit impérativement être menée dans le délai d’1 an.
Rédaction du bail, état des lieux et diagnostics
Des modèles de contrats de location (nue et meublée) et d’état des lieux seront établis par décret. La liberté contractuelle sera donc très limitée.
Des diagnostics sur l’installation d’électricité et de gaz ainsi qu’un état sur l’absence d’amiante pourraient également voir le jour.
Le décret 2015-1437 du 5 novembre 2015 a fixé la liste exhaustive des pièces qui pourront désormais être exigées du locataire lors de son entrée ou de
sa caution.
Trêve hivernale
La période de trêve hivernale est étendue jusqu’au 31 mars (au lieu du 15 mars avant 2014).
