Les relations entre le copropriétaire-bailleur et son locataire sont quelque peu complexes. En effet, le preneur est un tiers à la copropriété. Pourtant, il est en relation avec le syndicat et son bail peut interférer sur le règlement de copropriété. Dans les faits, on constate que les droits et obligations de chacun ne sont donc pas si aisés à déterminer.
I- L'inopposabilité du contrat de location au syndicat des copropriétaires
Le locataire ne peut invoquer une clause de son bail à l’égard du syndicat. Ainsi, dans l’hypothèse où le locataire subirait un trouble de jouissance, il devra s’adresser à son bailleur, lequel est tenu, de par la loi du 6 juillet 1989, d’assurer à son preneur, la jouissance paisible.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où un bail attribuerait la location, non seulement des lots privatifs appartenant au copropriétaire, mais également de parties communes, le locataire ne peut exiger la jouissance privative de ces parties. En effet, il résulte de la loi du 10 juillet 1965 que les parties communes, sauf cas particulier, sont à l’usage de tous les copropriétaires et non à l’usage exclusif de certains d’entre eux. De ce fait, un copropriétaire ne peut attribuer à son locataire plus de droits qu’il n’en a lui-même en mettant en location des parties communes. Le preneur ne pourra faire valoir son bail et devra se retourner contre son propriétaire.
A l’inverse, le contrat de location ne peut être invoqué par le syndicat. Ce dernier ne pourra pas, par exemple, poursuivre un locataire pour non-paiement de charges. Toutes ses actions devront être diligentées contre le copropriétaire-bailleur.
II- L'opposabilité au locataire du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale
Le locataire doit respecter les dispositions du règlement de copropriété ainsi que les résolutions de l’assemblée générale. Cette opposabilité du règlement de copropriété à l’égard des locataires n’est pas expressément prévue par les textes. En fait, elle résulte d’un principe juridique selon lequel, nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu’il n’en a lui-même. Le copropriétaire devant respecter le règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale, il est logique qu’il en soit ainsi pour son locataire.
III- Les troubles de voisinage
Plusieurs personnes peuvent agir en cas de troubles de voisinage. Il faut distinguer les troubles causés par le locataire des troubles que ce dernier subi.
Les troubles causés par le locataire
Il appartient au copropriétaire-bailleur de faire cesser les troubles et de réparer les dommages que son locataire a causés dans la copropriété (CA Paris, 16 décembre 1992). D’ailleurs, de nombreux règlements de copropriété stipulent que les copropriétaires sont responsables à l’égard du syndicat des agissements de leur personnel et de leur locataire.
Cependant, le syndicat n’est pas tenu d’attendre que le bailleur réagisse. En effet, il dispose de ce que l’on appelle l’action oblique. L’article 1166 du Code civil dispose que les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur. Les termes de « créancier » et de « débiteur » ne sont pas à prendre au sens pécuniaire, mais au sens juridique. Ainsi, une personne peut être créancière d’une obligation (réalisation de travaux…).
Par conséquent, le syndicat peut très bien, sur le fondement de l’action oblique, engager la responsabilité du locataire pour les dommages dont il est l’auteur. Cette action est recevable dès lors que le syndicat démontre la carence du bailleur, sans qu’il ne soit nécessaire pour autant de le mettre en cause. Le syndicat est recevable à demander, en plus de la réparation des dommages causés, la résiliation du bail.
L’action oblique n’est pas le seul moyen dont dispose le syndicat des copropriétaires. En effet, et c’est ce qu’il fera le plus souvent, il peut engager la responsabilité du locataire en se fondant sur la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle (appelée également extra-contractuelle) prévue par les articles 1382 et suivants du Code civil. L’article 1382 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Cette procédure est possible puisque aucun lien contractuel n’existe entre le syndicat et le locataire. L’action tendra à la condamnation du locataire à des dommages et intérêts. Cependant, si la faute du preneur consistait en la réalisation de travaux prohibés ou non autorisés, il sera également condamné à remettre, à ses frais, les lieux en l’état. Le bailleur peut également être condamné aux côtés de son locataire s’il a commis une faute (en cas d’autorisation abusive d’effectuer des travaux par exemple).
A côté de cette procédure, le syndicat peut agir directement à l’encontre du bailleur et engager sa responsabilité. Ce dernier devra alors se retourner contre son locataire. Vous devez donc être particulièrement vigilant, notamment si des voisins se plaignent du comportement de votre preneur.
Le syndicat n’est pas seul à pouvoir agir. En effet, les copropriétaires peuvent également effectuer une action en justice à l’encontre du locataire, fondée sur la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle, lorsque ce dernier leur a causé un préjudice.
Les troubles causés aux locataires
Le bailleur n’est tenu d’indemniser son locataire du préjudice subi que si lui ou un autre de ses locataires est à l’origine du dommage. En revanche, si le préjudice résulte de la faute d’un autre copropriétaire ou du syndicat, le bailleur ne peut voir sa responsabilité engagée puisqu’il ne peut être tenu responsable des troubles causés par des tiers (article 1725 du Code civil).
Le locataire peut agir à l’encontre du syndicat, soit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (lequel dispose qu’il est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes), soit sur le fondement de l’article 1384 du Code civil (selon lequel toute personne est responsable des choses que l’on a sous sa garde).
De même, le locataire pourra agir à l’encontre d’un copropriétaire lorsque ce dernier lui cause un préjudice.
IV- Les travaux réalisés à l'intérieur du logement
Travaux non-urgents décidés par le bailleur
Le principe est que le bailleur ne doit pas troubler le preneur pendant la durée du bail (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) et ne peut modifier la forme de la chose louée (article 1723 du Code civil). Par conséquent, durant le bail, le propriétaire ne peut décider de réaliser des travaux, sauf dans des cas très précis (voir Chapitres III et IV).
Travaux urgents ou à la charge du bailleur
Il existe des situations où le bailleur peut, voire doit, effectuer certains travaux. Ainsi, lorsque le logement a besoin de réparations urgentes qui ne puissent être différées à la fin du bail, le locataire devra les souffrir sans pouvoir demander une quelconque indemnité, à moins que les travaux durent plus de 40 jours (voir Chapitres III et IV). Dans ce cas, le preneur pourra demander une diminution du montant du loyer. De même, si les réparations sont telles que le logement devient inhabitable, le locataire pourra demander la résiliation du bail (article 1724 du Code civil).
Travaux décidés par l’assemblée générale
L’obligation de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur peut entrer en conflit avec ses devoirs de copropriétaire lorsque des travaux votés par l’assemblée générale modifient les parties privatives et, par conséquent, le logement loué, ou lorsqu’ils nécessitent l’accès aux parties privatives pour leur réalisation.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h et i de l’article 25 et des articles 26-1 et 30.
Cela signifie qu’un copropriétaire, ou l’un de ses ayants droit, comme le locataire, ne peut s’opposer à l’exécution des travaux à l’intérieur du logement. Ces travaux doivent être ceux prévus aux e, g, h et i de l’article 25, et aux articles 26-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965. Bien que cette liste semble limitative, cela n’est pas le cas en pratique. En effet, les articles précités englobent une grande partie des travaux réalisables (travaux imposés par la loi, d’économie d’énergie, portant sur la sécurité des personnes, d’amélioration, d’aménagement de locaux affectés à l’usage commun…) de sorte que les cas où un copropriétaire peut s’opposer à la réalisation de travaux de cette nature au sein de ses parties privatives restent marginaux.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins 8 jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (article 9 susvisé). Par conséquent, bien que les textes soient muets à ce sujet, il appartiendra au bailleur d’avertir au plus vite son locataire de la réalisation des travaux. La loi du 23 décembre 1986, modifiée par la loi SRU, prévoit d’ailleurs l’affichage dans les parties communes de l’immeuble d’un procès-verbal abrégé faisant état des décisions prises en assemblée générale relatives à l’entretien de la résidence et aux travaux. En pratique, peu de syndics procèdent à cet affichage, d’où la nécessité d’informer le plus précisément possible votre locataire des travaux qui vont être entrepris.
Le copropriétaire a droit à une indemnité en raison de la diminution définitive de la valeur de son lot ou du trouble grave de jouissance, même temporaire, qu’il a supportés. Cette indemnité est pour le bailleur, mais rien n’empêche le locataire de demander à son propriétaire le dédommagement du préjudice qu’il subit si son logement ne correspond plus à celui qu’il a loué (diminution de sa surface par exemple).
V- Objet de la location et responsabilité
Un copropriétaire est libre de louer son lot, sauf dans des cas très particuliers (clause du règlement de copropriété interdisant la location d’un lot à une personne étrangère à l’immeuble dans le cas des résidences de grand standing, par exemple).
Il est cependant des cas où la location, bien que non remise en cause en son principe, est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur. Ainsi, un copropriétaire commet une faute vis-à-vis du locataire s’il loue un local pour l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété (Civ. III, 20 janvier 1981), à moins de démontrer que le locataire était averti de cette interdiction et qu’il a accepté la location en toute connaissance de cause (Civ. III, 17 juillet 1986).
Cette responsabilité est engagée lorsque, par exemple, une location est consentie pour l’exercice d’une profession libérale alors que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, dans le cas de l’exercice d’une activité commerciale alors que le lot est affecté uniquement à l’usage d’habitation ou lorsque les lieux loués sont impropres, en raison de leur configuration, à l’exercice de l’activité envisagée, et nécessitent la réalisation de travaux ad hoc préalablement autorisés par l’assemblée générale.
Ainsi, dans un arrêt en date du 9 janvier 1991, la Cour de cassation a estimé qu’un copropriétaire bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance envers son locataire exploitant un restaurant dans les lieux loués du fait que, bien que ne pouvant ignorer que la cuisine de l’établissement a besoin d’une cheminée spéciale d’aération dont la construction implique une emprise sur les parties communes de l’immeuble, s’est désintéressé de l’obtention de l’autorisation nécessaire pour ces travaux, sans même inclure dans le bail une condition suspensive relative à cette autorisation.
Le bailleur est, non seulement responsable envers le locataire, mais également envers le syndicat des copropriétaires des conséquences préjudiciables que cette violation du règlement de copropriété entraîne. Le syndic est d’ailleurs fondé à demander la résiliation du bail. Dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 9 octobre 1990, un copropriétaire a été condamné pour avoir consenti la location d’un local destiné à l’exploitation d’un restaurant indien. Les juges ont estimé que le règlement de copropriété interdisant les commerces sources de bruits, odeurs ou troubles quelconques, était menacé de violations et qu’il appartenait au bailleur, soit de refuser la location, soit d’imposer, par des conventions spéciales, des précautions précises et contraignantes. Faute de l’avoir fait, et faute d’avoir par ailleurs porté le règlement de copropriété à la connaissance des locataires, le copropriétaire-bailleur a fait preuve d’une attitude fautive et doit donc dédommager le syndicat. Le locataire, n’ayant rien fait de son côté pour régulariser la situation, est condamné sous astreinte à mettre fin à son activité, le bail étant, quant à lui, résilié.
Enfin, lorsque la location est irrégulière, c’est-à-dire lorsque le locataire exerce une activité prohibée par le règlement de copropriété, les copropriétaires peuvent agir individuellement à l’encontre du locataire sans qu’il soit nécessaire de mettre en cause le bailleur (Civ. III, 4 janvier 1991). Ainsi, la violation du règlement de copropriété suffit pour que les copropriétaires sanctionnent l’activité litigieuse.
Par conséquent, avant de souscrire un contrat de location, il faut toujours veiller à ce que l’activité envisagée par le locataire soit compatible avec les dispositions du règlement de copropriété. D’où la nécessité de communiquer au preneur une copie du règlement afin de se prémunir contre de mauvaises surprises. Enfin, si des travaux exigés par le règlement doivent être réalisés, prévoyez les modalités de leur exécution dans le contrat de location (délai de réalisation, charge, sanction…)
VI- Les relations locataire-bailleur-syndic
La place particulière du locataire au sein de la copropriété, et les spécificités de la réglementation relative au fonctionnement des copropriétés, peuvent poser des problèmes quant aux relations quotidiennes entre un locataire et son bailleur ou le syndic.
Le locataire et le syndic
Le locataire ne peut saisir ou contacter le syndic, sauf si ce dernier est également chargé de la gestion de son logement. Dans ce cas, il sera saisi en tant que représentant du bailleur et non en tant que représentant du syndicat. C’est en cette qualité qu’il demandera au gestionnaire la possibilité de prendre connaissance des justificatifs des charges.
Hormis cette hypothèse, le syndic n’est pas tenu de répondre aux réclamations et autres interrogations d’un locataire. Toutes les réclamations doivent être dirigées vers le bailleur. Ainsi, un locataire ne peut exiger du syndic que soit mis à sa disposition les justificatifs des charges récupérables.
Cependant, il peut se prévaloir des dispositions du règlement de copropriété et signaler au syndic toute violation qu’il constate. A cet égard, un locataire peut tout à fait engager la responsabilité du syndicat ou de son bailleur si la violation du règlement de copropriété lui cause un préjudice.
Le locataire et le bailleur
Bien entendu, ces relations sont celles qui découlent du bail et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, le locataire doit s’acquitter principalement du loyer et des charges. Le bailleur, outre la délivrance d’un logement décent, doit mettre à la disposition du locataire les justificatifs des charges locatives.
Or, le propriétaire n’est pas en possession de ces documents : ils sont entre les mains du syndic. Problème : à moins qu’il ne soit membre du conseil syndical (dans tel cas, il peut se faire communiquer tout document relatif à la gestion de l’immeuble), le bailleur ne pourra consulter ces factures que lors de la journée prévue à cet effet et qui a lieu entre la convocation à l’assemblée générale et la tenue de celle-ci (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). Et la jurisprudence est assez stricte sur la notion de justificatifs. En effet, le décompte de charges fourni aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, aussi détaillé soit-il, ne saurait être suffisant (CA Paris, 14 décembre 2000). Par conséquent, à moins que le syndic soit également le représentant du bailleur, la communication de ces documents peut se révéler difficile.
De plus, le syndic ne peut procéder à la régularisation des charges qu’après l’approbation des comptes, c’est-à-dire après l’assemblée générale. Cela peut s’avérer problématique lorsqu’un locataire donne congé en milieu d’exercice.
En effet, le bailleur est tenu de remettre le dépôt de garantie dans les deux mois qui suivent la remise des clés. A défaut, le dépôt de garantie devient producteur d’intérêts au taux légal au bénéfice du locataire. Dans ce cas, la jurisprudence est assez souple, certaines juridictions ayant admis que les intérêts pouvaient courir à partir de l’arrêté des comptes (TI Boissy-Saint- Léger, 21 juin 1984, Rép. Min. n°4514, JOAN Q, 18 novembre 2002, p.4297). Le bailleur doit toutefois restituer la majorité du dépôt de garantie, à moins que l’état des lieux de sortie ne justifie qu’y soient prélevées certaines sommes (voir également Chapitre VIII).
Enfin, s’il ne peut y participer, le bailleur peut toujours donner un mandat à son locataire pour le représenter lors de l’assemblée générale. Dans ce cas il ne sera pas présent à l’assemblée générale en tant que locataire, mais en tant que représentant du copropriétaire bailleur, avec droit de vote.
Le bailleur et le syndic
Le bailleur est avant tout un copropriétaire, certes non-occupant, mais un copropriétaire quand même. Par conséquent, il doit respecter toutes les obligations qui découlent de ce statut, notamment le paiement des charges. Ainsi, dans l’hypothèse où le syndic serait également chargé de la location de son bien, le bailleur ne peut s’exonérer du paiement de ses charges de copropriété et inviter le gestionnaire à en faire la demande directement auprès du locataire.
VII- Le rôle du locataire dans la copropriété
Si le locataire est un tiers par rapport au syndicat, il lui est possible, dans certaines conditions, de participer au fonctionnement de la copropriété.
1. Le locataire et l’assemblée générale
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. De ce fait, un locataire peut tout à fait représenter son bailleur, voire d’autres copropriétaires, au cours de l’assemblée générale. Cette possibilité n’est cependant ouverte que si le locataire en question n’est pas une des personnes qui ne peuvent, de par la loi, recevoir un mandat, à savoir: le syndic, son conjoint ou l’un de ses préposés.
De manière générale, un mandataire ne peut recevoir plus de 3 mandats, sauf s’il représente moins de
5 % des voix du syndicat. Une telle mesure se comprend puisqu’il s’agit d’éviter qu’une seule et même personne ait entre ses mains un trop grand nombre de voix. Notez toutefois qu’un mandataire peut représenter plus de 5 % des voix dès lors qu’il détient 3 mandats ou moins.
Le locataire représente un copropriétaire et vote au nom de ce dernier, soit librement, soit selon les instructions laissées par son bailleur (on parle alors de mandat impératif).
2. Le locataire et le conseil syndical
Le conseil syndical est l’organe chargé d’assister et de contrôler la gestion du syndic. La loi du 10 juillet 1965 contient peu d’informations quant à sa composition. Son article 21 dispose que l’assemblée générale désigne les membres du conseil syndical parmi les copropriétaires. Une exception est toutefois faite en faveur de leurs conjoints et des représentants légaux.
La liste étant d’interprétation stricte et limitative, il n’est pas possible à un locataire d’être membre du conseil syndical ou d’y représenter un copropriétaire.
3. Les locataires organisés en groupement au sein de la copropriété
Les locataires résidant dans une copropriété, même avec des bailleurs différents peuvent constituer un groupement et désigner leurs représentants auprès du syndic. Participer à l’AG, pas droit de vote – possibilité d’intervenir –
Une collaboration constructive entre les représentants des locataires et le conseil syndical peut aller dans le sens de vos propres intérêts. En effet en tant que copropriétaire bailleur, par définition vous n’êtes pas présent dans la copropriété et n’avez pas d’information sur la façon dont le syndic assume sa mission. Si l’entretien est mal fait, si l’immeuble se dégrade, c’est votre locataire qui en subit les conséquences, mais c’est aussi votre patrimoine qui se déprécie et vous aurez peut-être plus de difficulté à le louer à l’avenir. Aussi n’hésitez pas à échanger avec votre locataire sur les éventuelles difficultés que vous avez avec le syndic. Vous pourrez peut-être ainsi coordonner vos efforts pour améliorer le fonctionnement de la copropriété.
Bon à savoir
La CLCV dispose de structures spécialisées de défense des copropriétaires (FEDECO ou UD CLCV "Copropriétés"). Ses adhérents reçoivent une revue spécialisée « copropriétaires » qui publie une rubrique régulière « copropriétaires-bailleurs ».
Article de clcv.org
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